房地产板块大涨，背后原因找到了！（附3只中线股）

昨日地产行业指数高开高走，全天保持强势领涨，板块内多股涨停，如金地集团、绿地控股、金科股份等；保利地产、万科A大涨超过7%。背后主要刺激因素是6月份主流房企的销售表现继续大超预期，或预示6月全国销售金额同比也将继续走好。

图：房地产指数及成份股涨幅前20

图片来源：九方金融研究所

一、房地产为什么可以表现这么强势？

今年一季度，疫情对房地产市场影响十分严重，2-3月房地产市场销售迅速降至冰点，行业损失严重，但随着4月起疫情趋于稳定，到5月疫情影响逐步消退，叠加房企集中推盘，市场销售进入明显恢复区间。

政策基调上，中央层面依然维持房住不炒定位，地方层面深化因城施策。今年上半年连续三次降准，为市场注入大量流动性，货币环境持续保持宽松，一定程度上支撑了市场的恢复。同时行业集中度也在加速提升。

对于行业，我们认为，后疫情时代，房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将处于稳中偏好状态，随着行业基本面的逐步改善，低估值的现状或将迎来修复。主要有三个逻辑，其一、是具备加杠杆空间、能突破公司当前规模限制的房企有望实现赶超；其二、可以通过降杆杆等举措优化报表、提升增长质量的房企有望获得溢价；其三、土地储备集中于优质核心区域的房企，有望享受未来城市圈发展带来的红利。

在此背景下，板块估值进一步创新低，叠加当前行业低配，股息率维持高位，房地产板块长期投资价值开始凸显。

二、6月行业数据详细梳理

事件：根据克而瑞数据，6月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额810亿元，恒大、万科分别实现单月销售额760亿元、709亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期611亿升至709亿。6月单月销售过百亿房企为40家，较去年同期增加7家。

1、6月主流房企销售额同比增加19%，销售同比高位进一步改善

6月主流50家房企单月销售金额11,670亿元，环比增加31%，同比增加19%、较前值上升3个百分点；销售面积为8,316万方，环比增加32%，同比增加14%、较前值上升1个百分点，大幅高于同期45城成交面积同比增加2%的表现。

1-6月主流50家房企累计销售金额41,118亿元，同比下降1%、较前值上升6个百分点；累计销售面积为30,251万方，较前值上升4个百分点，表现好于同期45城1-6月销售面积同比下降20%。

6月高基数下主流50家房企销售表现继续大超预期，单月销售金额同比由1-5月的分别-10%、-35%、-14%、+3%、+17%进一步改善为+19%，并且绝对额创历史新高。考虑到主流房企销售同比与全国商品房销售同比较强相关性，这组数据也预示6月全国销售金额同比也将继续走好。

2、单月销售：主流房企继续大超预期

6月主流房企销售表现继续大超预期，如恒大、金茂、金地、金科、龙光等房企实现同比超50%增长，从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，恒大、万科分别位列二三，表现十分靓丽，其他房企销售同比大多较上月均有明显改善。

3、累计销售：多数房企销售继续明显改善

1-6月房企销售同比继续明显改善，从累计销售来看，碧桂园位列第一，恒大、万科位列二三，其他房企如恒大、世茂、金地、金茂、龙光等销售同比实现两位数增长、好于预期，展现主流房企较强销售韧性。

三、最后，梳理下行业的重点公司

万科A：运营稳健的龙头，2019年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势，5月公司单月销售同比转正，累计销售面积与销售金额同比降幅进一步缩小。

近期公司公告广信资产包引入战投，轨道+物业稳步推进。具体来看这两个事件的影响：公司为加速广信资产包盘活，将资产包50%股权以70.4亿元转让给战略投资者，并收回320亿元，溢价转让可收回390.4亿元。战投为由中国信达资产管理股份有限公司（核心债权人）、深圳市绿景华城实业发展有限公司（深圳旧改为主）等7家公司共同委托中信信托发起的集合资金信托计划。战略投资者在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长，有助于加速资产包盘活，进一步提升广信资产包价值。

与深铁成立合资公司，双方加强战略协同，轨道+物业开发稳步推进，后续公司及深铁集团将实现强强联合，关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目，并探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式。5月15日，公司曾公告与深铁合资开发佛山南海新交通车辆段上盖项目，项目可售建面42.8万平，其中万科持股51%；后续万科和深铁各投资不超过22.15和21.29亿元用于项目开发。

保利地产：业绩快增，优质土储丰富，财务状况良好，融资优势明显。从能级分布来看，公司5月新增土储中，从能级上看，二线面积占比97%；从区域分布来看，珠三角、长三角、京津冀和中西部面积占比9%、21%、24%、46%，主要加码二线城市及中西部区域。

金地集团：作为老牌龙头房企，土地储备充足，布局优质，持续夯实一二线城市和核心都市圈竞争优势。5月于北京、上海、大连等9个城市新增11个项目，一线/二线/三四线金额占比分别为23.5%/50.8%/25.7%，一二线合计占比74.3%，持续夯实一二线城市竞争优势。近日在南京江北新区投资25.2亿元拿下4个优质项目，平均楼面价9197.1元/平方米，其中两块住宅项目溢价率仅1.2%、3.1%，投资节奏良好，拿地处于低位。

参考资料：

20200701-华创证券-2020年6月房企销售数据点评：销售改善屡超预期，逆市坚韧更显价值

20200630-华创证券-万科A（000002）公告点评：广信资产包引入战投，轨道+物业稳步推进

20200614-克而瑞证券-金地集团（600383.SH）：推盘放量拉动销售增速回正，土地投资聚焦核心都市圈

20200609-华西证券-保利地产（600048.SH）：销售强势复苏，投资强度显著提升

本报告由九方智投投资顾问葛骁林(登记编号:A0740619070003)撰写

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