2018前三季度归母净利同比大增131%,维持“买入”评级
   
2018前三季度公司实现营收335.14亿元,YoY+60.27%;实现归母净利52.46亿元,YoY+131.21%;实现扣非后归母净利50.83亿元,YoY+132.68%。受益于结转规模、结转毛利率提升,以及小股操盘项目结算带来投资收益增加,公司业绩略超预期。维持2018-2020年EPS1.74、1.96、2.19元的盈利预测,维持“买入”评级。
   
销售预期逐步改善,预收款增速有所放缓
   
2018年1-9月公司累计实现签约面积580.1万平,YoY+3.80%;累计签约金额1060.9亿元,YoY+3.39%。我们认为公司销售金额低于预期的原因为主要城市受卡预售证、卡网签政策的影响,新取证及新推货资源较少。公司半年报表示通过加速开工等方式争取提前取证供货,上半年新开工面积919万平,YoY+129.75%,全年计划新开工面积上调28.85%至1572万平。随着可售资源逐渐释放,我们预计未来销售同步改善。三季末公司预收账款668.38亿元,YoY+19.65%,销售低增长+结转高增长导致增速有所放缓。
   
结转规模略超预期,费用改善+表外收益共同推升盈利规模
   
前三季度公司结转规模略超预期,营收YoY+60.27%。结转质量方面,毛利率YoY+6.82pct至41.39%,处于历史高位水平。虽然报告期公司表内项目少数股东损益对净利润的稀释有所扩大,占净利率的比重YoY+2.19pct至31.37%,但是三项费率较2017同期减少3.21pct至7.43%,同时表外小股操盘项目结算带来投资净收益21.14亿元,YoY+125.49%,共同导致公司净利率YoY+7.51pct至23.01%,归母净利YoY+131.21%。负债率小幅提升,股息率依然具备吸引力2018年1-8月公司累计新增借款金额为244.73亿元,占2017年末经审计净资产579.56亿元的比重为42.23%。9月末剔除预收款后的资产负债率较2017年末提升6.69pct至50.95%,销售增速放缓叠加新开工提速,负债率小幅提升。公司2015-2017年分红比率由此前的10%-20%大幅提升至59%、50%、35%,考虑到后续资金需求提升,保守假设2018年分红比率下降至25%,公司股息率(2018年预测归母净利润*分红比率/总市值)仍能达到5%,长期配置价值依然优势明显。
   
拿地强度延续+股息率具备吸引力,维持“买入”评级
   
公司加速新开工,未来销售情况有望好转;背靠险资股东,股息率具备吸引力。我们维持2018-2020年EPS1.74、1.96、2.19元的盈利预测。参考TOP50上市房企2018年平均PE7.1倍,给予公司2018年6-6.5倍PE估值,目标价10.44-11.31元(前值11.31-12.18元),维持“买入”评级。
   
风险提示:一二线城市限价管控趋严;土储权益占比较低,业绩稀释程度可能扩大。